Bopro

Koen Willemsens

Hoofd Projectontwikkeling

Koen Willemsens

Koen Willemsens is sinds 2014 voor Bopro in Gent aan de slag. Sinds 2022 is hij er hoofd van de afdeling projectontwikkeling. De voorbije jaren werkte hij in diverse projecten samen met Ingenium en Industrium. Bopro zet in op 3 businesslijnen: projectmanagement in vastgoed – ‘gedelegeerd bouwheerschap’ – aangevuld met allerlei vormen van consultancy en advies, voornamelijk omtrent duurzaamheid, sinds 2014 ook ontwikkelaar van nieuwe eigen vastgoedprojecten, en ten slotte performance portfoliomanagement van bestaand vastgoed op Europese schaal. Sinds 2008 trekt Bopro resoluut de kaart van duurzaamheid en voor BREEAM in use zijn ze zelfs marktleider in Europa.

“Typerend voor Bopro is een geïntegreerde aanpak van projecten. We hebben zelf een team van 90 mensen met veel expertise, maar betrekken bij elk project in een vroeg stadium graag ook andere partijen voor bijkomende inzichten. Dat we veel met Ingenium/Industrium samenwerken, is omdat we voelen dat ze niet alleen de moeilijke plannen van architecten vertalen in technische installaties die in die plannen passen, maar ook echt proactief meedenken om het maximale uit een project te halen.”

 

“Mijn eerste samenwerking was bij De Stip, de Gentse ecowijk op de oude Gantoise-sportsite met een 150-tal residentiële units. Wij wilden daar niet alleen flexibel en toekomstbestendig bouwen, maar ook integraal duurzaam:CO2- en energieneutraal, zeker wat de gebouwtechnieken betreft. We vroegen daarbij aan Ingenium: hoe kunnen we de CO2-impact van die wijk láger maken dan wat de epb-normering vooropstelt? Ze maakten een haalbaarheidsstudie op basis van diverse scenario’s in verband met energieopwekking en -efficiëntie. De combinatie van verschillende private bouwpercelen rond een openbaar domein maakte er een complex verhaal van, zeker omdat we de opgewekte energie wilden delen zonder over het openbaar domein te moeten. Het feit dat Ingenium toen mee aan tafel zat en de scenario’s op hoog niveau kon evalueren, zorgde ervoor dat we de verkavelingsvergunning tijdig konden bijsturen en het geen dertien-in-een-dozijn verkaveling werd.”

 

“Sinds 2017 werken we samen aan Blue Gate Antwerp, het klimaatneutraal bedrijventerrein op de voormalige site van Petroleum Zuid in Antwerpen. Voor chemiekoepel Essenscia, POM en Stad Antwerpen en VITO realiseerden we met een design & build opdracht incubator Blue Chem. Ingenium zat in het winnende consortium van MBG, dat van in het begin sterk inzette op grondige studies. Waar bij de eerste offerteronde anderen voor technieken met‘ongeveer prijzen’ afkwamen per vierkante meter, had Ingenium al een basis BIM-model waarin ze al geoptimaliseerd hadden hoe de technieken tot aan de labo’s gingen lopen. Dat gaf ons heel veel comfort.”

 

“In dezelfde periode werkten we ook mee aan Blue App, een pre-incubator spin-off van Universiteit Antwerpen. Daar bestaat 50 procent van het bouwbudget alleen al uit technieken. Het is dan ook een Rolls-Royce van een labo. In beide projecten was flexibiliteit heel belangrijk, want we wisten niet op voorhand wie er in het gebouw ging komen en hoe groot de units moesten zijn. Vertrekkend vanuit gemiddelden voor de technieken heeft Ingenium een hele studie gemaakt van hoe we dat later dan flexibel kunnen invullen. UAntwerpen wilde het gebouw ook grondig testen voor het in gebruik werd genomen. Ingenium trad daarbij op als commissioning agent. De 3 maanden voor de oplevering – alle werken moesten dan al afgerond zijn – werden gebruikt om alles intensief te testen, af en bij te stellen, en te keuren. In het BIM-model werden ook digitale stresstesten gedaan met behulp van Hysopt zodat alles tegen de oplevering werkte zoals het moest. In het eerste jaar in gebruik werd dan meteen commissioning per seizoen verder verfijnd. Die manier van werken is waar we in de toekomst naartoe moeten.”

 

“Ingenium is het sterkst wanneer ze echt conceptueel mee aan de basis zitten. Ingenieurs technieken zijn vaak mensen die zeggen: ‘Ik krijg een plan van de architect, dat is wat het is, en ik moet daar mijn technieken intekenen.’ Maar zo krijg je geen optimaal resultaat. Er worden te grote raamopeningen getekend waardoor er veel meer technieken nodig zijn om de oververhitting te compenseren, er worden te kleine kokers of onmogelijke bochten getekend,… De klassieke ingenieur technieken past zich aan de uitdaging aan. Wij vragen echter aan Ingenium: ‘Zeg ons zelf wat voor júllie het optimum is, wat jullie denken dat het best zal werken.’ Als architectuur, stabiliteiten technieken evenwaardig op mekaar afgestemd zijn, geraken we veel verder.”

 

“Er is heel veel kennis bij Ingenium/Industrium over de diverse disciplines op het vlak van technieken. Maar dat is niet waarin ze écht uitblinken. Het zijn hun projectingenieurs die voldoende kennis hebben van ál die aspecten die het verschil maken. Als wij hun vragen wat zij optimaal willen in een project, komt het beste naar boven. Op dat moment zijn ze echt de partij die oplossingsgericht is, transparant en betrouwbaar qua ramingen en resultaten. Beter in een vroeg stadium méér doen dan wachten tot er iets onmogelijks op tafel komt en dan zeggen dat het nog moeilijk te realiseren wordt. Een integrale aanpak van bij de start zorgt dat dit tijdig naar bovenkomt, en heeft heel veel toegevoegde waarde.”

 

“Sinds 2021 werken we op Blue Gate met Industrium samen aan het Terminal-project. De basis is een herkenbare typologie van een industriële hal met kolommengrid van 12 op 12, 48 m diep en 8 meter hoog, met meerdere te verhuren loodsen. Alleen, om ruimte te besparen, stapelen we die 2 keer op mekaar, wat uniek is in België. We vertrokken van een wit blad en elke discipline maakte een studie naar zijn optimum. Industrium onderzocht onder meer voor de hoogspanning het ideale aantal transfo’s, dikke en smalle kabels, want in een project van 80.000 m2 gaat het al snel over vele kilometers. Ook op de dimensie van de technische lokalen binnen dat grid is hard gestudeerd. Heel belangrijk was dat we BREEAM – we mikken op ‘outstanding’– hier niet puur als label maar als een tool hebben gebruikt om een echtduurzaam gebouw te realiseren. Door al in een heel vroeg stadium thermodynamische studies te doen en voor een integrale aanpak te gaan, bleek dat we voor verwarming en koeling kunnen kiezen voor volledige elektrificatie, en dus fossielvrij kunnen werken.”

 

“De 5 megawatt aan zonnepanelen op het dak van het Terminal-project wilden we maximaal lokaal uitwisselen met onze huurders. Industrium onderzocht hoe we daar een businesscase konden van maken, zodat we naast de huuropbrengsten van de vierkante meters gebouw ook een opbrengst uitenergie hebben. We hebben dus een performanter gebouw kunnen maken. Daarvoor moesten we niet de verhuurprijs drastisch optrekken, maar konden we een deel van de investeringen in opex omzetten. In de aanbesteding werd dit dan ook opgesplitst: welke technieken zitten in de vierkantemeterprijs en welke in de businesscase energie?”

 

“Ik lig ervan wakker als ik voel dat een project ontspoort, maar dat niet meetbaar naar boven wordt gebracht. Als ontwikkelaar zit je héél vroeg aan tafel, nog vooraleer er een lijn op papier is gezet. Op dat moment op basis van integrale haalbaarheidsstudies en analyses al je risico’s en opportuniteiten goed kennen, is echt essentieel. Je weet dat wat je uiteindelijk gaat bouwen iets anders zal zijn dan die eerste plannen, maar het is heel belangrijk om naarmate het project evolueert te weten welke opportuniteiten je nog openhoudt of kunt afsluiten en welke risico’s daaraan verbonden zijn. En daarin is Ingenium/Industrium voor ons een cruciale partner.”

 

“Typerend bij Ingenium/Industrium is de schaal en de breedte aan ervaring die ze hebben opgebouwd. We hebben er al labo’s mee gerealiseerd, wat een ander segment en klasse is dan een industriehal. Maar je merkt dat ze in beide soorten projecten met realistische oplossingen afkomen. En dan bekijken we samen van ‘waar doen we meer of waar doen we minder’, en sturen we bij.”

 

“Ik zou de stijl van Ingenium/Industrium omschrijven als ‘nieuwsgierig en betrouwbaar’. Ze hebben enorm veel kennis en weten wat werkten wat niet – vandaar betrouwbaar – maar ze staan ook altijd open om nieuwetechnieken en mogelijkheden te onderzoeken. Bovendien matchen we omdat we merken dat ook bij hen duurzaamheid geen ‘add-on’ is, maar dat hun hele bedrijf daar integraal van doordrongen is. Net als bij ons zit dat in hun DNA.”

Wat onze klanten zeggen

AG Insurance
"Het is duidelijk dat Ingenium de markt goed kent, en weet wat er leeft in de sector."
Géraldine Prévinaire - George Volders

Géraldine Prévinaire - George Volders

Programme Manager Reinvent The Workplace - Head of Corporate Building

Stad Mechelen
"Het geeft vertrouwen dat ze weten waarover ze spreken. Als je een vraag stelt, krijg je er altijd een heel gefundeerd antwoord op."
Ighor Van De Vyver

Ighor Van De Vyver

Beleidsadviseur over het thema fossielvrije warmte en trekker van de warmtestrategie bij het team Klimaat

UZ Leuven
"Ze zweven niet bóven onze mensen, maar ze staan ertussen."
Eddy De Coster

Eddy De Coster

Diensthoofd Technische Dienst

UGent
"Ingenium zoekt altijd mee naar oplossingen."
Els Werbrouck - Els Welvaert

Els Werbrouck - Els Welvaert

Bopro
Er is heel veel kennis bij Ingenium/Industrium over de diverse disciplines op het vlak van technieken. Maar dat is niet waarin ze écht uitblinken. Het zijn hun projectingenieurs die voldoende kennis hebben van ál die aspecten die het verschil maken.
Koen Willemsens

Koen Willemsens

Hoofd Projectontwikkeling

UZ Brussel
"De samenwerking verloopt vlot, Ingenium is goed georganiseerd en komt gemaakte afspraken steevast correct na."
Sven Hebbelinck

Sven Hebbelinck

Diensthoofd Technische Dienst